4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，在國(guó)內(nèi)行走了15年之久的REITs終于在政策方面有了切實(shí)的進(jìn)步。
但是，稅收、回報(bào)率等問(wèn)題依然是一個(gè)難解的閉環(huán)，在“國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中國(guó)借鑒——2018房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化高峰論壇”上，這些問(wèn)題也成為房企關(guān)注的話(huà)題。
王強(qiáng)：盤(pán)活資金的好辦法
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，即便企業(yè)很愿意去做一些高端產(chǎn)品，但實(shí)際情況中不可避免會(huì)持有一些物業(yè)，甚至有一些土地利潤(rùn)很高的物業(yè)，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)慢也需要資金支持。資產(chǎn)證券化是企業(yè)盤(pán)活項(xiàng)目好的辦法，既能加快開(kāi)發(fā)商周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)也讓普通老百姓多一個(gè)可選擇的投資品種，未來(lái)肯定會(huì)深入影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資和產(chǎn)業(yè)走向。
楊明才：存量資產(chǎn)證券化手段要跟上
從金融調(diào)控方面來(lái)說(shuō)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合并使得原來(lái)靠不同金融機(jī)構(gòu)套利的融資模式受到抑制，再加上去杠桿要求，原來(lái)表外很多融資方式的門(mén)基本被關(guān)了，最近也會(huì)開(kāi)幾扇窗，也就是資產(chǎn)證券化。云南城投的資產(chǎn)證券化情況是，2017年資產(chǎn)融資占比約20%，今年預(yù)算則超過(guò)40%，逐步由增量向存量轉(zhuǎn)化，也就是從銷(xiāo)售物業(yè)向經(jīng)營(yíng)持有物業(yè)轉(zhuǎn)化，這就需要資產(chǎn)證券化相應(yīng)的支持手段跟上。
王志強(qiáng)：我們更關(guān)注農(nóng)村集體建設(shè)用地
“通知”發(fā)布以后，我們更加關(guān)注集體建設(shè)用地，因?yàn)樗耐恋刈h價(jià)是非常低的，投入少，我們可以快速實(shí)現(xiàn)證券化然后回款，也可以借助這個(gè)平臺(tái)進(jìn)行品牌輸出。
稅收是一大攔路虎
楊明才：稅收是一大攔路虎
云南城投成立以來(lái)做過(guò)的最大規(guī)模是58億元，過(guò)程中確實(shí)遇到一些困難，做資產(chǎn)類(lèi)REITs最好把資產(chǎn)剝離直接做REITs，后來(lái)考慮到稅費(fèi)不低，最后只能做成股權(quán)類(lèi)REITs，而不是資產(chǎn)類(lèi)的。資產(chǎn)類(lèi)交易稅費(fèi)在“營(yíng)改增”以前，如果再把資產(chǎn)過(guò)戶(hù)，可能有3%的稅費(fèi)，稅收成本占很高的比例。我覺(jué)得第一要解決的是REITs稅收征收標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)話(huà)題應(yīng)該談?wù)摵芏嗄炅?，但至今沒(méi)有解決，這也是國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展比較緩慢的原因。
陳亮：初期資產(chǎn)回報(bào)率要求高
房地產(chǎn)市場(chǎng)做REITs這件事情確實(shí)有難度，這個(gè)難度也不僅僅局限于經(jīng)常提到的稅費(fèi)等成本問(wèn)題，更多的是資產(chǎn)價(jià)格和租金回報(bào)之間的巨大落差，這導(dǎo)致今后短時(shí)間內(nèi)如果出現(xiàn)REITs，這個(gè)產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)回報(bào)率要求應(yīng)該是比較高的，畢竟剛推出來(lái)，資產(chǎn)回報(bào)率必須高才能找到買(mǎi)家，但實(shí)際上現(xiàn)在規(guī)定的資產(chǎn)回報(bào)率只有2%至3%，這種情況只會(huì)帶來(lái)一種結(jié)果，要么市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)重估和回調(diào)，要么重回到資產(chǎn)管理主題上。
王志強(qiáng)：持有不持有都得交稅
我們財(cái)務(wù)所看到的做資產(chǎn)證券化的痛點(diǎn)是資產(chǎn)證券化要交增值稅、所得稅，這些稅都非常高，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，機(jī)構(gòu)做完資產(chǎn)證券化后，還要進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，在持有運(yùn)營(yíng)階段，要繳納增值稅，尤其是房產(chǎn)稅，是按照租金收入的12%征收，所以持有期間稅率是很高的。無(wú)論準(zhǔn)備持有或不持有，都要把高額的稅交上去，這也是REITs推行很多年卻沒(méi)有特別大規(guī)模的原因。
萬(wàn)科這一銷(xiāo)售模式也是無(wú)奈之舉
陳亮：資產(chǎn)證券化是緩釋方案
我們按照萬(wàn)科拿到的工業(yè)地價(jià)和目前的租金水平測(cè)算出的結(jié)果是，每平方米每天能夠?qū)崿F(xiàn)的租金可能不到600元，按照當(dāng)時(shí)地價(jià)水平核算出的租金回報(bào)率周期會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)20年甚至30年，我認(rèn)為萬(wàn)科今后還是希望通過(guò)REITs方式退出，這個(gè)對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)可能也是緩釋方案。
蘇?。合Ｍ磥?lái)政策會(huì)有一些空間
當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)時(shí)，房企都是先上車(chē)后買(mǎi)票，希望未來(lái)政策會(huì)有一些空間，或者給開(kāi)發(fā)商留一點(diǎn)彈性，沒(méi)想到拍完地以后細(xì)則出臺(tái)了，不能銷(xiāo)售。萬(wàn)科現(xiàn)在這種銷(xiāo)售模式也是一種無(wú)奈之舉。
既然是無(wú)奈之舉，也能基本適應(yīng)國(guó)家“房住不炒”的政策，所以對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)也是一個(gè)站臺(tái)。目前，資產(chǎn)證券化無(wú)論是債權(quán)式還是股權(quán)式，都主要集中在商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)，住宅類(lèi)地產(chǎn)并不是特別多。
希望鼓勵(lì)大型機(jī)構(gòu)進(jìn)入
楊明才：解決稅收和資產(chǎn)收益問(wèn)題
短期來(lái)說(shuō)，就是要解決稅收成本征稅原則，在國(guó)內(nèi)解決起來(lái)要容易一點(diǎn)，因?yàn)槲覀兪强焖侔l(fā)展的國(guó)家，資金成本是首先需要解決的問(wèn)題。其次，資產(chǎn)的效益水平需要快速提升，這個(gè)是短期很難解決掉的。
陳亮：要形成一個(gè)閉環(huán)
我向監(jiān)管部門(mén)呼吁，要鼓勵(lì)一些大型機(jī)構(gòu)，比如說(shuō)類(lèi)似于國(guó)外養(yǎng)老基金機(jī)構(gòu)去買(mǎi)這樣的REITs產(chǎn)品，這樣才可能形成一個(gè)閉環(huán)，把租購(gòu)并舉落實(shí)下去。
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